東南アジア不動産に投資するデメリット｜３つのリスクに分けて解説！
Hiromu Fujimura
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「東南アジア不動産投資のデメリットは何？」
「東南アジアに不動産投資をする前に、リスクがあれば知っておきたい！」
東南アジア不動産と聞いて、いま経済成長中だから投資チャンスがあると感じる方は多いのではないでしょうか。
しかし、経済が成長しているからといって、需給・政治など基礎的な情報を見誤ると失敗することがあります。
そこで今回の記事では、東南アジア不動産に投資するデメリットについて、現地事情に精通した専門家が起こり得るリスクをくわしく解説します。
今回の記事を最後まで読むと、東南アジア不動産特有のデメリットについて理解できます。
海外不動産の中でも東南アジア不動産投資を検討されている方や、既に東南アジアに物件をお持ちの方は是非参考にしてください。
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東南アジア不動産に投資するデメリット３つ
筆者が撮影したカンボジアの首都プノンペンの夜景
東南アジア不動産に投資することには、以下3つのリスクが考えられます。
①需給バランスが崩れるリスク
②政治不安のリスク
③将来的な成長性のリスク
それぞれについて、1つずつ具体的に見ていきましょう。
①需給バランスが崩れるリスク
東南アジア不動産投資では、国やエリアによって需給バランスが崩れてしまうリスクがあります。
すでにフィリピンの首都マニラの湾岸エリアや、カンボジアの首都プノンペンでは、全体的に需給バランスが良くありません。
下記の画像は、マニラをエリアごとに説明したものです。
〈弊社資料より〉
①マカティ②オルティガス③BGCの3つのエリアは、マニラの中でも急激に経済成長しているエリアで、数々の高層ビルが立ち並んでいます。
これら3つのエリアは、不動産物件の中でも日本人を含む外国人が購入することも多く、賃貸需要が旺盛です。
空室率も比較的低い数値で推移し、オルティガスにおいては近年空室率が10%を切る数値をキープしているので、自信をもって投資できるエリアと言えるでしょう。
オルティガスは、2032年にマニラ中心部を縦断する形でメトロマニラサブウェイの駅が南北に2つ出ることもあり、注目が集まっています。
実際に弊社でも、オルティガスのコンドミニアムを100室以上販売したこともあり、取り扱いの中心となっています。
一方、首都マニラと言えど、他のエリアには注意が必要です。
とくに⑦ベイシティについては、空室率が50%近くあるため注意が必要です。
ベイシティでは、中国系のデベロッパーが画一的な間取りのコンドミニアムを次々と建設しました。
これには、中国系のオンラインカジノ会社がエリア内に多かったことが影響しており、実際に現地を歩くと中国系の方を多く見かけます。
ですが、フィリピンにおいて2024年末にオンラインカジノが違法となった影響で、オンラインカジノの会社は次々と倒産して社会問題となりました。
その影響でベイシティのコンドミニアムは空室が急増し、結果的に50%近くの空室率となってしまったのです。
さらに、カンボジアの首都プノンペンにおいても注意が必要です。
プノンペンの中心エリアはボンケンコン1（以下、BKK1）と呼ばれるエリアで高層のコンドミニアムが乱立しています。
筆者が撮影したカンボジアの首都プノンペンの街並み
マニラのベイシティと同様に、中華系デベロッパーによる粗悪なクオリティの物件が多く建てられたため、需要が追いついておらず需給バランスが崩れています。
プノンペンでは、物件の竣工自体が予定通りに行われなかったり、計画が完全にストップしてしまうことも珍しくありません。
また、プノンペンの物件販売において特徴的なのが、家賃保証や買取保証のある物件が見られることです。
家賃保証とは、物件の竣工後、購入時の物件価格のうち8%に当たる金額をデベロッパーが家賃の代わりに購入者へ5年間振り込むことです。
一方、買取保証は5年間の家賃保証期間後に、購入時の物件価格のうち110%の金額でデベロッパーの買取が可能なことを指します。
実際に多くのコンドミニアムが、上記のような条件で販売されました。
海外不動産初心者の方からすると、安心して購入できると感じる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、内情を知ると驚くことでしょう。
保証付きの物件の中には、工期が3年ほど遅れて去年ようやく完成した「Le Condé BKK1」という物件があります。
「Le Condé BKK1」は、家賃保証の期間が開始されて1年ほどにも関わらず、現在保証が完全にストップしてしまったとの噂です。
そうなると、買取保証も履行されないことでしょう。
このように保証付きで安心と思われる物件でも、実際保証されるかどうかは、開発会社の財政次第という部分があるので注意が必要です。
もちろん、プノンペンにも素晴らしい物件はありますのでご安心ください。
今回紹介したフィリピン・マニラのベイシティエリアと、カンボジア・プノンペン全体以外にも、注意が必要な国やエリアは存在します。
東南アジア不動産に投資を検討するなら、事前に希望エリアの需給バランスをしっかり調べることが大切です。
②政治不安のリスク
東南アジア不動産を検討する際には、政治的な不安に対するリスクも存在します。
たとえば、タイとカンボジアでは国境付近で戦争が勃発しており、実際に死傷者も出ています。
フィリピンでは南シナ海の領土問題で、中国間との緊張があるだけではなく、政治家による汚職・腐敗なども横行しています。
ほかにも、社会主義国のベトナムや多民族国家のマレーシアなどでも、いつ何が起こるか予測は難しいと言えるでしょう。
また、外国人投資家には税規制・法規制が変化するリスクもあります。
政治の実情によって、不動産を含む法律が変更される可能性があることも覚えておきましょう。
さらに、政治の不安定さによって為替が大幅に変動することも懸念事項として挙げられます。
実例として、タイにおいては政治不安や戦争の不安から、歴史的なバーツ高が進行しています。
以下のグラフは、直近10年間のタイバーツと日本円の推移を比較したものです。
10年前までは、1バーツ3円ほどだったものの、現在は1バーツ5円を突破し急激なバーツ高・円安となっています。
政治の動きによって、税規制・法規制はもちろん為替が変動するリスクは、東南アジア不動産投資において大きなデメリットのひとつと言えます。
東南アジア不動産へ投資をするなら、希望する国の政治・経済などさまざまなリスクを把握しておきましょう。
③将来的な成長性のリスク
東南アジア不動産に投資するなら、今後の成長性と信用性に関するリスクも抑えておかなければなりません。
以下は、2025年度におけるアジア圏の経済成長ランキングです。
〈世界経済のネタ帳より〉
経済成長率 は「 (当年のGDP - 前年のGDP) ÷ 前年のGDP × 100」で算出される%の上下値になり、名目GDPではなく実質GDPの変動を示しています。
東南アジアの主要諸国と日本の経済成長率の比較のため、以下に一部を抜粋しました。
①ベトナム：8.0%（2位）
②マレーシア：5.1%（6位）
③インドネシア：5.1%（7位）
④カンボジア：5.0%（10位）
⑤フィリピン：4.4%（16位）
⑥タイ：2.4%（20位）
⑦日本：1.1%（21位）
ランキングからも分かる通り、東南アジアの主要諸国では日本と比較して高成長が続いています。
ですが、東南アジア特有のリスクとして、今は高成長でも経済状況が大幅に変動する恐れがあります。
一例として、中国への依存が高いベトナムやカンボジアなどは、中国経済の動向によって自国の経済成長が大きく左右されます。
フィリピンにおいては、国外の出稼ぎ労働者から国内への送金が、GDPの約10%ほどを占めているのが現状です。
さらに、外資系企業の一部業務をアウトソーシングした「BPO」と呼ばれる産業が国の中心となっています。
BOPでは、フィリピン人の高い英語力を背景に、アメリカやヨーロッパからコールセンター・事務など単純作業の業務を受けています。
フィリピンの投資リスクとして考えられるのが、世界経済の成長鈍化とAIの進歩をダイレクトに受けてしまうことです。
世界経済の成長鈍化が起こると、世界的な失業率上昇が予想され、国外から国内への送金減少が見込まれます。
フィリピン国内のBPOも、AIによって置き換わってしまうリスクもあります。
このように、現在経済成長率が高いからといって、さまざまな外的要因で今後も高成長が続くとは限りません。
東南アジア不動産に投資をするなら、ここまでご紹介したリスクをしっかり踏まえて検討しましょう。
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まとめ
今回は東南アジア不動産投資のデメリットについて、3つのリスクに分けて紹介しました。
東南アジアの国々は経済成長しているからと言って、実際の需給バランスを見ないと痛い目に遭う恐れがあります。
フィリピン・マニラのベイエリアやカンボジアのプノンペンなどでは、供給が過剰で空室率が高いケースがあります。
物件の竣工が遅れたり、竣工すらせずに頓挫してしまうケースもあることを覚えておきましょう。
政治情勢は、税規制・法規制などとも密接に関わっているため、外国人としてその国の不動産に投資する際は注意が必要です。
いまの経済成長が今後も100%続くとは言い難く、世界経済やAIの進歩による影響を受ける可能性もあります。
東南アジア不動産投資のデメリットを理解することは、今後成長が期待できる物件に投資するために大事なことです。
今回の記事が、東南アジア不動産投資における皆様のリスクを少しでも減らす手助けとなれば嬉しいです。
東南アジア不動産投資についてより詳しい情報は、以下の記事をご覧ください。
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今回の記事が、少しでも海外不動産投資の参考になれば幸いです。
最後までお読みいただきありがとうございました。
