海外不動産投資の注意点｜４つの対策を専門家が分かりやすく解説！
Hiromu Fujimura
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「海外不動産はよく分からないから注意点を知りたい」
「リスクを抑えるための対策方法を教えて欲しい」
このように感じる方は多いでしょう。
この記事では、海外不動産に投資する際の注意点を、4つの対策ポイントに分けて専門家が詳しく解説します。
最後まで読むことで、海外不動産は得体の知れないものと懸念される方も、きっと怖さが無くなるでしょう。
これから海外不動産を始めたいけど1歩踏み出せない方は、ぜひ参考にしてください。
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海外不動産投資の注意点と対策4選
海外不動産に投資する際に、注意するべき点とその対策方法はどのようなものがあるでしょうか。
以下の4つのポイントに分けて解説していきます。
①エージェントの質に差異がある
②文化の違いがある
③商習慣の違いがある
④為替の変動がある
では、一つずつ見ていきましょう。
①エージェントの質に差異がある
海外不動産に投資する際、まず検討するべき点は、質の高いエージェントと繋がれるかどうかです。
一般的に海外不動産を購入する場合、日本のエージェントを経由して現地の物件を購入します。
その際に「相手を信用出来るかどうか」は、最も大事な要素と言えるでしょう。
実際に、弊社へ問い合わせがあった例を挙げてみましょう。
そのお客様は、エージェントに物件の購入代金として、すでにお金を振り込んでいました。
ですが実際のところ、物件は自分の所有物になっておらず、エージェントとも連絡が取れない状況になってしまったのです。
このようなケースは詐欺に該当しますが、海外不動産の世界では100％無いとは言い切れません。
実在しない物件にもかかわらず、適当な資料を見せられて購入してしまったケースもあります。
では、どうすれば信用できるエージェントかどうかを見極めることが出来るでしょうか。
その答えは、依頼するエージェント会社のホームページを入念にチェックすることです。
・記載された住所/電話番号は実在するか
・外観が古びた怪しげなビルでないか（バーチャルオフィスでないか）
・ホームページにスタッフの顔写真/経歴が記載されているか
・会社の資本金額は妥当か
・海外不動産における過去の販売実績はあるか
・現地に拠点はあるか
上記のように、詳細な情報を確認し信用できるエージェントかどうかを判断しましょう。
海外不動産のみならず、不動産の世界では、Netflixで世界的な話題となった『地面師』のような集団がいるのは事実です。
大きなお金を動かすからこそ、警戒は最大限にしてリスクを最小限にしましょう。
②文化の違いがある
海外不動産投資について、実際に現地の国々の文化について知ることも大事なポイントです。
日本は島国独自の文化を持つ国として知られていますが、世界の国々にも様々な文化があり、多様性の中で生活しています。
例えば、弊社の海外不動産販売の中心エリアとして取り扱っているのは東南アジアですが、国によってルールもさまざまです。
通貨で見ても、下記のグラフのように国ごとに異なる通貨が流通しています。
NNA ASIAより
例外として、カンボジアのように自国通貨のリエルと合わせて、アメリカドルも市中に流通する国もあります。
実際にカンボジアの物件を購入する場合、アメリカドルで取引するのが主流です。
また、宗教の側面で見ても、国ごとに様々な宗教観を持っていることが分かります。
例えば、マレーシアはイスラム教スンナ派の国とされています。
ですが実際は、中華系の方やインド系の方も多く、仏教やヒンドゥー教など多くの宗教が入り混じる人種と宗教のるつぼです。
他にも、フィリピンの南部にはイスラム教徒が多くいるなど、多様な宗教が根付いています。
このように、日本と違った文化圏の国に投資をすることを、念頭に置く必要があります。
具体的には、メールの返信がやっと来たと思ったら、宗教のお祭りで忙しく返信できなかったのが理由というのはよくある話です。
日本人はテキパキと仕事をこなして、合理的に物事を考える傾向があります。
海外特有の時間にルーズな対応は、日本人からすると疑問に思うことがあるかもしれません。
ですが、彼らには彼らなりの理由を持っているため、私たちは尊重する必要があるのです。
海外に目を向けるなら、文化の違いを理解することは必要な要素です。
海外不動産に投資する前には、実際にその国に旅行してみるのも良いでしょう。
今まで、見えなかった良い側面・悪い側面が見えてくるかもしれません。
③商習慣の違いがある
文化の違いと合わせて、商習慣の違いも海外不動産投資にとって重要な要素です。
例えば、フィリピンの新築物件のクオリティを日本と比べると、正直劣っている面もあります。
塗装が不十分な仕上がりだったり、戸棚がガタついたりしている物件も無いとは言えません。
現地のデベロッパーによってクオリティはまちまちですが、質が悪いデベロッパーも少なからず存在します。
ですが、現地の人にとっては、気にすることではないケースも多いです。
文化の違いにも共通しますが、大きな要因としては生活習慣の違いとも言えるでしょう。
たとえば、シャワー室には脱衣所との間に壁がなく、洗面所ごと水浸しになる部屋も一般的なので、多少の不便さは気にならないのです。
また、フィリピンのように未だに小切手で支払う国や、カンボジアのように電子送金システムが日本以上に発展している国もあります。
国ごとのクオリティの認識度はもちろん、商習慣を理解することも、海外不動産を購入する際におさえるべきポイントです。
こちらも実際に現地へ旅行することで、ある程度は理解できます。
実際に現地の人と交流したり、オンライン上で会話したりするのも良いでしょう。
④為替の変動がある
海外不動産投資において、為替の変動を注視するのは、なにより大切です。
以下は、2015年3月から10年間の米ドルと円の動きをチャートにしたものです。
ここ数年間で、為替は大きな変動を見せて、150円ほどのドル円チャートはむしろ普通に感じるようになりました。
未来を考えてみると、今後も200円ほどまで円安が進行すると予想しているプロのアナリストも多くいます。
200円で推移すると考えると、海外不動産は絶好の買い時なのかもしれません。
ですが、100円に戻るならその時を待つのも良いでしょう。
為替の予測はプロにも難しいことで、予想外の動きを見せることもありますが注視していきましょう。
海外不動産においては、為替の変動で物件価格が実質的な割高に推移することも考えられます。
このようなリスクを避けるためには、方法があります。
それは、竣工までの間に物件の代金を分割払いできるため、大きな金額の支払い時期を早めたり遅らせたりすることです。
つまり、5年後に竣工を迎える物件がある場合、5年後に円高になると予想したら、支払いを先延ばしにできます。
5年後に物件金額の大半を支払うオプションを購入時に選択することで、為替による実質的な損失を避けることが出来るのも、海外不動産の魅力の1つです。
為替の変動は、海外不動産投資に直接影響する問題なので、最大限リスクを減らすように投資しましょう。
弊社では実務経験豊富なスタッフによる「国内不動産の売却」の海外富裕層・海外投資家への早期での高値売却を行っています。
国内不動産の売却に関する詳しい情報や、国内不動産の売却についてご不明点やご質問がありましたら、ホームページをご覧いただきお気軽にお問い合わせください。
また、海外不動産投資に関わる「無料の個別相談」を実施しています。
海外不動産投資に関する詳しい情報や、海外不動産投資を始めるうえで気になる点がありましたら、お気軽にご利用ください。
まとめ
今回は、海外不動産に投資する際の注意点として、以下の4つのポイントをご紹介しました。
①エージェントの質に差異がある
②文化の違いがある
③商習慣の違いがある
④為替の変動がある
海外不動産に投資する際は、検討する項目が多く難しいと考える方も多いでしょう。
ですが、ポイントを抑えて考えてみるとそこまで複雑ではありません。
外国に不動産を所有することは、その国の人や文化に対しても理解が必要でお互いを尊重することも大切です。
違う点は多くあっても、尊重した上で理解しようとする姿勢を持つことで円滑に物事は進みます。
現地で物件を見たい場合は、視察ツアーを開催しているエージェントに頼むのもおすすめです。
弊社では、毎月東南アジアを中心にオーストラリア・ドバイなどの視察ツアーを開催しております。
日本人のスタッフが日本語でご案内させていただくツアーで、国によっては実際に現地の弊社スタッフも帯同します。
「安心して物件を確認できる機会になった」と、お客様からご好評をいただいております。
現地視察にて実際の空気を感じてみることで、より興味が湧くこと間違いなしです。
海外不動産投資において、他に気をつけるべき点は何か知りたい方は、以下の記事も合わせてお読みください。
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