海外不動産の税務総まとめ！ 知っておきたい5つのポイントを専門家が解説

監修：海外不動産税務の専門家 大木宣幸
（公認会計士・税理士・宅地建物取引士）
International CPA Firms・大木国際会計事務所 代表

「海外不動産投資に関する税務が知りたいけれど、たくさんサイトがあってわからない」

「不動産投資の税金関連でおさえるべきトピックを知りたい」

海外不動産投資をするにあたって、税金関連はみなさんが気になるところですよね。

今回の記事は、海外不動産投資に関連しておさえておくべき税務トピック５つをまとめました。

最後まで読むことで、海外不動産の税務について全体像をつかむことができます。

さらに知りたい方には、詳しく解説した記事のリンクもつけていますので、是非参考にしてください。

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海外不動産投資でおさえるべき税務トピック５つ

海外不動産投資でおさえておくべき税務ポイントは、以下の5つです。

１．海外不動産を持つと固定資産税はかかる？

２．海外不動産の減価償却はどうなる？

３．海外不動産の外国税額控除はできる？

４．海外不動産を売却すると税金はどうなる？

５．海外不動産を売却するときの確定申告のポイントは？

では、ひとつずつ見ていきましょう。

１．海外不動産を持つと固定資産税はかかる？

海外不動産にも、日本のような固定資産税がかかるか疑問に思われる方もいらっしゃるでしょう。

日本の居住者が海外に保有する不動産には、現地の法令に従って固定資産税がかかります。

海外不動産にかかる固定資産税の税率や税額は、その不動産が所在する国や地域によって異なります。

同様に、国によって納税時期や方法も異なりますが、一般的には年1回または年4回分割払いが多いです。

固定資産税は、支払うのを忘れると延滞税が課されることもあるので、注意が必要です。

以下の記事では、海外不動産投資に人気な国の固定資産税の一覧を載せています。

より詳細を知りたい方は、確認しておきましょう。

海外不動産に固定資産税はかかる？ ３つのポイントを専門家が解説！

２．海外不動産の減価償却はどうなる？

「海外不動産の減価償却費で節税」と聞いたことはあるけれど、そもそも減価償却とはなんでしょうか。

減価償却とは、減価償却資産の取得に要した金額を一定の方法によって使用可能な期間の必要経費として配分していく手続きです。

土地は、価値が変わらないものとして、減価償却の対象ではありません。

投資用の不動産であれば、海外不動産も減価償却します。

減価償却費は、不動産を保有する日本の居住者が、確定申告をする際に必要経費とできる費用のひとつです。

確定申告で減価償却費を計算する際には、法定耐用年数にわたって毎年同じ額を経費とする定額法で計算します。

中古物件で使用可能な年数が見積りが難しい場合には「簡便法」を利用することも可能です。

2020年の税制改正で、不動産所得が赤字の場合、簡便法等で計算された国外中古建物の減価償却費は、赤字額を上限になかったものとみなされるようになりました。

国外中古建物の不動産所得がある個人が対象ですので、新築や法人は含まれません。

より詳しく知りたい方は、以下の記事をお読みください。

海外不動産の減価償却はどうなる？ 4つのポイントを専門家が事例つきで解説！

３．海外不動産の外国税額控除はできる？

外国税額控除とは、日本に居住する者が海外で収入を得た際に、現地でも日本でも課される二重の所得税を調整する仕組みです。

国際的な二重課税を調整するために、海外不動産にかかる税金の一定額を日本の所得税額から控除することができます。

外国税額控除の対象となるのは、外国の法令に基づき課される個人の所得を課税標準として課される税です。

外国で支払ったすべての税が対象ではないこと、控除できる金額には限度があることに注意しましょう。

控除限度額に満たない部分（控除余裕額）、控除限度額を超過する外国所得税額（控除限度超過額）は、３年間繰り越せます。

外国税額控除を利用するためには、確定申告が必要です。

外国所得税の支払いを証明する書類を準備して、期限内（毎年2月16日から3月15日 ※2026年は3月15日が日曜日のため3月16日まで）に確定申告しましょう。

海外不動産の外国税額控除について、より詳しく知りたい方は、以下の記事をお読みください。

海外不動産の外国税額控除は可能？ 5つのポイントを専門家が徹底解説

４．海外不動産を売却すると税金はどうなる？

海外で不動産を売却すると、現地と日本と両方で税金がかかります。

海外で不動産を売却した際に発生する譲渡益に対して、現地ではキャピタルゲイン税が課されます。

一方、日本では、海外で得た譲渡益も含めた全世界の所得に対して所得税が課されます。

譲渡所得の課税は、不動産を所有する期間が5年超（長期）か5年以下（短期）かによって、適用される税率が異なります。

現地でも日本でも譲渡所得に課税されますが、現地で課された税金については、外国税額控除の利用を検討しましょう。

海外不動産を売却する際にも、税金がどこでどのように課されるのか全体像をつかんでおくことで、安心して売買取引に臨むことができます。

海外不動産の売却にかかる税金に関して、より詳しく知りたい方は、以下の記事をお読みください。

海外不動産にかかる売却時の税金は？ ３つのポイントを専門家がくわしく解説！

５．海外不動産を売却するときの確定申告のポイントは？

海外不動産を売却して譲渡益を得た場合、日本では全世界の所得に対して所得税が課されますので、確定申告が必要です。

確定申告では、譲渡所得は分離課税の対象となります。

通常提出する「第一表」、「第二表」の他に、「第三表」と「譲渡所得の内訳書」の提出が必要です。

提出時には、売買契約書、取得時の資料、経費の領収書等、根拠資料のコピー添付が必要になります。

さらに、外国税額控除を利用する場合には、「外国税額控除に関する明細書」も必要です。

海外不動産を売却したときの確定申告は、売却した日が属する年の翌年の確定申告の時期（2月16日から3月15日 ※2026年は3月15日が日曜日のため3月16日まで）です。

売却の段階から確定申告に必要な書類を集めておくとスムーズです。

海外不動産を売却するときに必要な確定申告について詳しく知りたい方は、以下の記事をお読みください。

海外不動産を売却したい！ 確定申告のポイント３つを専門家が徹底解説

まとめ

今回は、海外不動産投資でおさえるべき税務のポイント５つをお伝えしました。

●海外不動産を持つと固定資産税はかかる？

ー現地の法令に基づいて、現地で固定資産税がかかります。

●海外不動産の減価償却はどうなる？

ー投資用に保有する海外不動産についても日本の確定申告で減価償却費を計上できます。

●海外不動産の外国税額控除はできる？

ー海外不動産に関連して支払った税のうち、外国の法令に基づき個人の所得を課税標準として課される税を一定額控除できます。

●海外不動産を売却すると税金はどうなる？

ー海外不動産を売却して譲渡益を得ると、現地でも日本でも課税されます。

日本側では、外国税額控除の利用が可能です。

●海外不動産を売却するときの確定申告のポイントは？

ー海外不動産を売却して譲渡益を得た場合、日本では全世界の所得に対して所得税が課されますので、確定申告が必要です。

根拠資料のコピーを添付して、売却した年の翌年の確定申告の時期（2月16日から3月15日 ※2026年は3月15日が日曜日のため3月16日まで）に提出します。

これらの５つのポイントをおさえ、海外不動産の保有から売却までの税務を頭に入れておくと確定申告もスムーズです。

個別の事例について不安な点があるときは、海外不動産の取引経験の豊富なエージェントや税務の専門家に相談すると安心です。

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