モンゴル不動産に投資するデメリットは？４つのリスクを専門家が徹底解説
Hiromu Fujimura
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「モンゴルの不動産投資にする前にデメリットについて知っておきたい」
「モンゴルでの不動産投資にはどんなリスクがある？」
モンゴルはここ数年急激な経済成長の真っ只中にあります。
首都のウランバートル市内ではコンドミニアムの建設ラッシュが続き、日本でも投資用に不動産購入を検討する方が増えています。
モンゴルの不動産市場は今後も安定的な成長が期待できますが、市場環境が良くてもリスクが無いとは限りません。
今回の記事では、モンゴル不動産投資におけるデメリットをお伝えするとともに、リスクを最小限に抑える対策も紹介します。
実際にモンゴル不動産に投資を検討する前に、リスクを学ぶことで不要な損失を避けるようにしましょう。
モンゴルの不動産投資はもちろん、海外不動産投資に関心がある方は、ぜひ参考にしてください。
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モンゴル不動産に投資するデメリット４つ
モンゴル不動産に投資するデメリットは、主に4つあります。
①地政学上のリスクがある
②現地通貨の為替リスクがある
③気候変動のリスクがある
④経済成長鈍化のリスクがある
では、一つずつ見ていきましょう。
①地政学上のリスクがある
モンゴル不動産を検討する際、最も注視すべきは「地政学的な位置付け」です。
モンゴルは、北にロシア・南に中国という2つの大国に挟まれた完全な内陸国です。
この地理的条件は、モンゴルの経済やインフラが近隣諸国の動向に強く左右されることを意味します。
モンゴルは資源国として、石炭や銅などの輸出が経済成長の柱となっています。
しかし、その輸出先は中国が圧倒的なシェアを占めており、物流やエネルギー供給（燃料など）はロシアに大きく依存しているのが現状です。
そのため、近隣諸国の政治的情勢の変化や外交政策の転換が、モンゴルの経済に直接的な打撃を与える可能性があります。
不動産投資においては、以下のようなリスクが考えられます。
〈物流・サプライチェーンの遮断〉
輸出入の大部分を隣国の国境や鉄道に頼っているため、近隣諸国の政策一つで物流が滞り、建築資材の価格高騰や工期が遅れる恐れがあります。
〈エネルギー供給の不安定化〉
ロシアからの燃料供給が滞るような事態になれば、国内の物価高騰を招き、不動産市場の停滞に繋がる可能性があります。
現在モンゴル政府は、日本や米国、韓国といった中国・ロシア以外の国と関係を深める「第三の隣国政策」を推進しています。
特定国への過度な依存を回避しようとしていますが、地理的な制約を完全に取り払うことはできません。
モンゴル不動産への投資を検討する際は、単に物件の質や利回りだけでなく、中国・ロシアを含めた国際情勢の動向を常にチェックし、リスク分散込みの投資判断が必要と言えるでしょう。
②現地通貨の為替リスクがある
モンゴル不動産投資において、物件の選定と同じくらい重要なのが現地通貨（モンゴルトゥグルグ）の動向です。
モンゴルトゥグルグは、米ドルや日本円といった主要通貨に比べて市場規模が小さく、その価値は非常に不安定です。
投資家にとっては、現地での資産価値が上がったとしても、円転した際に利益が目減りする「為替リスク」は無視できません。
上記チャートからも分かるように、モンゴルトゥグルグは日本円に対し、10年間で23.01%の下落をしています。
また、モンゴルの経済は石炭や銅などの鉱物資源の輸出に大きく依存しているのが現状です。
そのため、通貨価値も国際的な商品（コモディティ）価格や、最大の輸出先である中国の景気動向に強く左右されます。
為替の変動が不動産投資に与える具体的な影響としては、以下の2点が挙げられます。
〈インカムゲイン（賃料収入）の目減り〉
現地通貨で賃料を受け取る場合、トゥグルグ安・円高が進むと、日本円で受け取る際の手取り額が減少し元本割れのリスクがあります。
〈キャピタルゲイン（売却益）の消失〉
物件価格が現地で20%上昇したとしても、その間にトゥグルグの価値が対円で30%下落していれば、日本円ベースでの収支はマイナスとなります。
モンゴル不動産への投資は、新興国ならではの高い成長性が魅力です。
ですが、マイナー通貨特有の乱高下リスクを十分に理解し、許容できる範囲での投資判断が求められます。
③気候リスクがある
モンゴル不動産投資において、物理的な制約として立ちはだかるのが「過酷な気候」です。
モンゴルの首都ウランバートルは「世界で最も寒い首都」とも言われ、冬場にはマイナス30度に達することも珍しくありません。
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この極端な気候条件は、投資家が現地視察に訪れて物件を吟味できる期間を大きく制限しています。
上記のグラフは東京（緑線）とウランバートル（紫線）の1年間の平均気温を比較したものです。
グラフを見ても分かるとおり、モンゴルの冬は長く11月から3月頃までは極寒の時期が続きます。
この気候環境が、不動産投資に与える影響は以下の通りです。
〈実質的な視察期間の短さ〉
現地の街並みや周辺環境を正確に把握し、快適に物件を視察できるのは、春から秋（5月〜10月頃）の半年程度に限られます。
〈冬場の施工停止による工期遅延〉
極寒期はコンクリートの打設などが困難なため、多くの建設現場が冬眠状態に入ります。
そのため、実質的な稼働期間が短く、プロジェクト全体の工期が日本の感覚よりも長くなりがちです。
〈建物へのダメージが大きい〉
厳しい寒暖差は建物の外壁や配管に大きな負担をかけます。
冬場に視察へ行けない間、凍結によるトラブル対処などがあれば、維持管理のコストがかかることも考慮する必要があります。
モンゴルの場合「思い立った時にすぐ見に行く」ことが難しく、現地のベストシーズン（5月〜10月頃）に合わせて計画を立てる必要があります。
モンゴル不動産を検討する際は、以下のポイントを意識しましょう。
・早めの視察計画：夏のハイシーズンは航空券やホテルの確保も難しくなるため、数ヶ月前から計画を立てる
・冬場の管理体制の確認：自身が現地に行けない期間、どのように物件が管理・メンテナンスされるのかを管理会社に厳しく確認する
ウランバートルの中心部（著者が現地にて2025年9月撮影）
実際2025年9月に現地へ訪れた際、日中は半袖でも過ごせる一方、朝晩はジャケットを着ないと寒いほど1日の中でも寒暖差が大きく感じました。
航空券はベストシーズン中でも、日本とモンゴル間の直行便で往復6万円ほどで、訪問のハードルはそこまで高くありません。
近年は日本から観光目的で訪問する人も多いので、いちど街の雰囲気を肌で感じるのも面白いでしょう。
モンゴル特有の気候による制約を「リスク」として正しく認識し、現地の季節サイクルに合わせた投資スケジュールを組むことが成功の鍵となります。
④経済成長鈍化のリスクがある
モンゴル経済の最大の特徴であり、投資家が最も注意すべき点は「鉱物資源への過度な依存」です。
モンゴルのGDPや輸出額の大部分は、石炭、銅、金といった天然資源が占めています。
この構造は、国際的な資源価格の変動が、モンゴル国内の経済成長や不動産市場にダイレクトに影響を及ぼすことを意味します。
上の図から分かるように、2023年と2024年にモンゴルの石炭の輸出量は大幅に増加しました。
モンゴル経済では石炭など輸出額の多い天然資源の資源価格が高騰すれば、国内市場も潤います。
反対に資源価格が下落すると、一転して景気が冷え込むため「ボラティリティ（変動率）」が大きいのが特徴です。
この資源価格に左右されるモンゴルの経済環境で、不動産投資に与える具体的なリスクは以下の通りです。
〈景気後退による賃貸需要の減退〉
資源価格の下落によって国の財政が悪化すれば、主要産業である鉱業関連のプロジェクトが停滞する恐れがあります。
プロジェクトが頓挫すれば、現地での雇用や駐在員の需要が減り、空室率の上昇や賃料の下落を招きます。
〈インフラ整備の遅延〉
政府の収入が資源価格に依存しているため、価格下落時には公共事業の予算が削減されるリスクがあります。
予算が削減されれば、道路や地下鉄など不動産価値を左右するインフラ整備が大幅に遅れ、投資計画にも影響を及ぼします。
〈購買力の低下と価格の停滞〉
経済成長の鈍化は、国民の可処分所得の伸び悩みにつながります。
モンゴルは資源一本足打法の側面が強いため、不況時の下支えが弱く、不動産価格が長期的に停滞する懸念があります。
モンゴルへの不動産投資は、高い成長ポテンシャルを秘めている一方、資源価格に翻弄され判断に悩むケースがある市場です。
不動産投資を検討する際は、あらゆる現状を把握し、慎重にタイミングを見極める姿勢が求められます。
判断に迷う場合は、海外不動産投資の専門家に相談するのも方法のひとつです。
弊社では実務経験豊富なスタッフによる「無料の個別相談」を実施しています。
モンゴルの不動産投資に関する詳しい情報や、海外不動産投資を始めるうえで気になる点がありましたら、お気軽にご利用ください。
まとめ
今回は、モンゴル不動産に投資するデメリットとして以下の4つをご紹介しました。
①地政学上のリスクがある
②現地通貨の為替リスクがある
③気候変動のリスクがある
④経済成長鈍化のリスクがある
モンゴル不動産を取り巻く環境は、急激な経済成長の真っ只中にありながらも、資源価格のボラティリティや地政学的な依存関係など、特有のリスクを抱えています。
特に、世界情勢や為替の動向がダイレクトに経済へ反映される点は、投資判断において無視出来ない要素です 。
しかし、市場環境に変動があるからといって、すべての不動産に投資価値がないわけではありません。
首都ウランバートルにはシャングリラホテルなどの五つ星ホテルが立ち並び、経済の中心地として目覚ましい発展を遂げています。
ウランバートル中心部の街並み（著者が現地にて2025年9月撮影）
地政学や資源価格といった「マクロ環境」のリスクを正しく理解した上で、物件の立地や質といった「ミクロ環境」を慎重に見極めることが、モンゴル不動産投資を成功させる鍵となります。
モンゴルの不動産投資に興味がある方は、気候の穏やかなベストシーズン（5月〜10月頃）に、ぜひ一度現地を訪れてみてはいかがでしょうか。
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