モンゴル不動産投資完全ガイド！治安・購入方法・売却・税金を専門家が徹底解説
Hiromu Fujimura
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「モンゴル不動産について網羅的に書いてある記事ってあるかな？」
「モンゴル不動産へ投資する際に必要な情報を知っておきたい！」
モンゴル不動産投資に興味があっても、あまり馴染みのない国のため、事前に現地の情報や不動産事情を知りたい方は多いのではないでしょうか。
この記事では、現地の治安から購入方法・売却・税金など、モンゴル不動産を始める上で絶対に知っておきたい情報を網羅的に解説します。
現地への渡航経験があり、不動産事情にも精通した筆者がモンゴル不動産について詳しく紹介しています。
最後まで読んでいただくことで、モンゴル不動産投資に必要な知識を網羅的に手に入れることが出来るでしょう。
モンゴルへの不動産投資を検討されている方はもちろんのこと、今までモンゴル不動産に馴染みがなかった方にも参考にしていただけると嬉しいです。
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Unsplashより
モンゴル不動産投資で必要な情報について、下記の4つのポイントに分けて解説します。
①現地の治安
②不動産の購入方法
③不動産の売却
④不動産に関わる税金
それぞれのポイントを、見ていきましょう。
①現地の治安
モンゴルへ物件視察に行く際に気になるのは、現地の治安は安全かどうかではないでしょうか。
結論、モンゴルの治安は良いと言えます。
たとえば、首都のウランバートルでは、夜12時頃まで営業しているバーレストランや、24時間営業のコンビニが多く存在します。
首都ウランバートルのレストラン（筆者が現地にて撮影）
街灯が明るく、夜でも女性の独り歩きを見かけるほどで、夜間でも比較的安全な環境です。
そして、モンゴルでは昼夜問わず、道端で一般車両を止めて乗車する「白タク」が移動手段として機能しています。
料金は車の走行距離計を見て支払うため、過度なぼったくりは避けやすいシステムです。
ただし、白タクは現地ドライバーと交渉する必要があるため、訪問時は正規タクシーや配車アプリの「UBCab」の利用をおすすめします。
モンゴルの中心部を歩いてみても、治安の良さが伝わってきます。
ウランバートル中心部のノミンデパートの写真（筆者が現地にて撮影）
街中での信号無視が非常に少なく、交通ルールが比較的守られているのも特徴です。
東南アジアの一部地域で見られるような荒い運転をするドライバーも少なく、日本とあまり変わらない安全運転が心がけられています。
モンゴル人は温厚で親切な気質を持っていると言われており、過度な警戒を抱くことなく観光を楽しめます。
デパート内の狭い通路でも、お互い道を譲り合うような配慮のある方が多い印象を受けました。
全体として治安が良く過ごしやすいモンゴルですが、やはり日本国外で言語や文化も異なる外国です。
海外にいることを自覚し、トラブルに巻き込まれないため細心の注意は必要です。
旅行者をターゲットとしたスリや置き引きなどの軽犯罪には、常に警戒しなければなりません。
買い物時にわざと少ないお釣りを渡されるといった、小規模なぼったくりや詐欺まがいの被害に遭う可能性があることも覚えておきましょう。
治安は良いとはいえ身の安全を最優先するなら、夜間は極力一人での外出を避け、複数人で行動するなどの基本的な自己防衛策は必須です。
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②不動産の購入方法
モンゴル不動産を購入する際は、最初に現地の事情に精通したエージェントを見つけましょう。
エージェントを介さず、現地で直接デベロッパーから物件を購入することはリスクがあります。
なぜなら、物件購入の際はモンゴル語での取引が前提となり、問題が起こった時に解決が難しくなるからです。
おすすめとしては、日本語または英語でのコミュニケーションが取れるエージェントを探すことです。
日本で活動しているエージェントでも、現地に拠点があるとより安心できるでしょう。
エージェントの質において、現地の視察ツアーを定期的に開催しているかも重要な要素となってきます。
視察ツアーでは物件案内だけではなく、食事や現地でのアクティビティも案内することが一般的です。
物件だけではない細やかな情報を提供できないエージェントは、購入物件の管理においても配慮できないと予想できます。
海外不動産投資において、投資家と現地のデベロッパーの間に入るエージェントの存在は欠かせません。
現地視察ツアーや無料説明会を通して、しっかりと信用出来る方を見つけましょう。
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③不動産の売却
首都ウランバートルの弊社ユニット完売済み物件の写真（筆者訪問時に撮影）
不動産の売却は、購入と同じくらい大事なことと言っても過言ではありません。
とくに海外不動産においては、物件によっては売却がなかなか進まず塩漬けのような状態になることも珍しくありません。
多くの場合、購入の際にデベロッパーとの間に入ったエージェントに一任しますが、あまり売却に積極的でない担当者もいます。
少しでも認識のズレを無くすためにも、購入前にエージェントへ売却時の対応方法を確認しておくと良いでしょう。
すべて一任するのも大事ですが、いざとなれば代わりのエージェントを自分で探して依頼するのも方法のひとつです。
売却時の仲介手数料は何%になるのか・手続きにはどのくらいの時間かかるのかは、エージェントによって異なるため必ず確認しましょう。
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④不動産に関わる税金について
モンゴルの不動産に関わる税制は非常に明確で、主に以下のとおりとなります。
・固定資産税（年間）：登記額の0.6%〜1.0%年（一般的には0.6%が適用される）
・不動産取得税：なし（印紙税等の諸費用は別途発生）
・賃貸所得税：賃料収入の10%（個人の場合。源泉徴収されるケースが多い）
※非居住者に対しては、モンゴル源泉の所得として一律20%の税率が適用されます。
・キャピタルゲイン税：売却益の10%（譲渡所得税として課税）
※非居住者に対しては、キャピタルゲイン（購入額と売却額の差益）ではなく、売却代金の総額総額に対して一律2%の税金が課されます。
・付加価値税（VAT）：10%（新築物件購入時などに含まれる場合がある）
固定資産税は毎年発生しますが、政府に登録された不動産の「登記額」に対して一般的に0.6%（最大でも1.0%）が適用されます。
日本の標準税率（約1.4%）と比較しても、非常に低く設定されています。
モンゴルでは日本と違い不動産取得税は存在せず、物件価格に印紙税等の諸費用（エージェントが入る場合はエージェントフィーの支払いが発生）のみで購入が可能です。
個人の場合、得られた家賃収入に対する賃貸所得税は10%で、多くは源泉徴収されます。
物件売却時に出た利益に対するキャピタルゲイン税も、賃貸所得税と同じ10%と、一律の税率が適用されます。
非居住者の場合には、賃貸所得税は20%となる点と、売却時の税金の計算方法が異なることにも注意が必要です。
また、日本に居住している方がモンゴルで不動産所得を得た場合、モンゴルでの納税に加えて日本国内でも確定申告を行う義務が生じます。
この際、二重課税の状態を防ぐために、日本側で外国税額控除という制度を適用することができます。
外国税額控除を利用すると、モンゴルで納めた税金の一部を日本の所得税から差し引く手続きが必要です。
手続きが複雑になるため、個人での判断がむずかしければ、海外不動産に詳しい税理士など専門家への相談をおすすめします。
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まとめ
今回は、モンゴル不動産の投資完全ガイドとして網羅的に解説しました。
モンゴル現地訪問時の治安は比較的良いですが、あくまでも外国にいることを忘れず油断しないようにしましょう。
そして、物件購入時のエージェント探しは非常に重要となります。
モンゴル不動産の購入から売却まで長い付き合いになるため、信用できる人に出会えるかがカギとなります。
現地視察の際に違和感を感じたり、配慮が足りないと思ったら、他のエージェントを探すことも検討しましょう。
また、モンゴル不動産を検討する際は、税金に関しても念頭に置きましょう。
日本と比較してもモンゴルの不動産関係の税制は分かりやすいため、しっかり理解することが重要です。
専門家に頼ることもふまえつつ、ご自身でも把握しておきましょう。
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