マレーシア不動産に投資するデメリットは？４つのリスクを専門家が徹底解説
Hiromu Fujimura
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「マレーシア不動産に投資をしたいけど、デメリットはあるの？」
「マレーシアの不動産投資のリスクを知っておきたい」
東南アジアのなかでも経済成長が著しいマレーシアは、日本人の移住先ランキングで15年連続1位に輝く人気国です。
需要が高いにも関わらず、マレーシアの不動産は供給過多や伸びしろが無いなどと言われることもあります。
ですが「実際のところはどうなのか？」気になる方も多いでしょう。
そこで今回は、マレーシアの不動産に投資するデメリットと題して、4つのポイントに分けて専門家が詳しく解説します。
マレーシア不動産投資のリスクを事前にチェックしておきたい方は、ぜひ最後までお読みください。
合わせて、マレーシア不動産に投資するメリットもご覧いただけますと幸いです。
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マレーシア不動産に投資するメリットは？４つの重要ポイントを専門家が解説
マレーシア不動産に投資する4つのデメリット
マレーシア不動産に投資するデメリットは主に4つあります。
①需給バランスの維持に懸念がある
②国の規模が小さい
③土地購入に規制が入る可能性がある
④民族間の対立リスクがある
では、ひとつずつ見ていきましょう。
①需給バランスの維持に懸念がある
マレーシアの不動産投資においてデメリットに挙げられるのが、需給バランスの維持に懸念があることです。
2016年頃から、マレーシア不動産はオーバーハングの状態にありました。
オーバーハングとは「物件の竣工後9ヶ月以上売れ残っている状態」を指します。
下記のグラフからわかるように、マレーシアでは2016年頃からオーバーハングが増加しました。
その後、2020年頃からは改善傾向が見えています。
（NAPICより）
特に首都のクアラルンプールにおいては、在庫の減少が顕著です。
クアラルンプールは一時期在庫が過剰にあり、不動産市場が飽和していると言われていました。
ここ数年は、積み上がった在庫の減少により需給バランスが安定してきています。
また、首都のクアラルンプールの家賃相場に関しては、2023年から2024年にかけて7.6%上昇しました。
（NAPICより）
家賃相場の上昇と共に、クアラルンプールの不動産市場は、近年安定した推移を見せています。
これらの要因は、マレーシア不動産投資の好機と捉えられますが、再度起こり得る在庫増加には注意が必要です。
需給バランスの維持は、需要によるものだけでなく供給数の増加にも作用します。
今後、急激にクアラルンプールで不動産開発が活発になった際は、供給過多により需要が追いつかない可能性があることも覚えておきましょう。
②国の規模が小さい
人口の規模はGDPの成長と同様に、不動産価格の上昇に作用する重要な要素です。
マレーシアの人口は約3,500万人と、ほかの東南アジア諸国と比べると決して多くはありません。
国内の人口によって、中央（首都圏）における人口の集中度や首都圏の不動産価格は大きく影響されます。
下記はマレーシアの人口規模の推移予測です。
（アジア経済研究所ホームページより）
国連の調査によると、マレーシアの人口は、2070年前後に4,400万人となりピークを迎えるとされています。（国連調査の中位予測）
同じ東南アジア諸国に比べると、フィリピン・ベトナムが1億人以上、インドネシアが3億人に近い人口規模のため、極端に少ないのが分かります。
シンガポールや香港は例外としても、人口の規模によって一定の不動産価格の上限が決まっているのは事実です。
マレーシアのような民主国家においても、人口規模が不動産価格に大きく影響するのは必然と言えるでしょう。
また、マレーシアは国の規模が小さいため、中心部の発展も限界を迎える可能性があります。
事実として、クアラルンプール中心部は都市化が進んでいますが、不動産価格は急激な上昇を見せていません。
そのため、コンドミニアムの価格上昇に、今後期待できると思う方も多いでしょう。
一部では絶好の買い時として、マレーシア不動産に積極的に投資する方も多く見受けられます。
ですが、マレーシア不動産に投資する際には、今後の人口増加と国としての発展を考慮する必要があります。
未来は誰にも読むことが難しい側面がありますが、マレーシアを実際に訪れて、現地の熱量を肌で感じるのも方法のひとつと言えるでしょう。
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③土地購入に規制が入る可能性がある
（各国法律などに基づきProperty Accessが作成）
マレーシアの不動産投資では、土地購入において将来的に規制が入る可能性があることもデメリットに挙げられます。
上記の表の通り、現在マレーシアは東南アジア諸国の中で唯一、外国人による土地所有が認められている国です。
他国では、コンドミニアムの一室を所有することは認められていますが、土地自体の所有は禁じられています。
一方、マレーシアは土地所有が認められているため、毎年多くの日本人が土地を取得し移住をしています。
今後の規制によって、土地所有が認められなくなった場合には、回復傾向にあるマレーシア不動産に逆風が起こり得るケースもあります。
現状マレーシアの法規制は緩いものの、今後の規制強化に対しては注視しておきましょう。
④民族間の対立リスクがある
マレーシアは多民族国家としても有名です。
基本的には、マレー系と呼ばれる民族の大半を占める人種が人口の過半数を占めています。
ですが、マレーシア国内には中国系やインド系など多様なルーツを持つ人も多いです。
実際マレーシアを訪れてみると、さまざまな人種の方とすれ違うことが多く、同じように生活しているのが分かります。
政治活動においては、基本的にマレー系が多く占めているのが現状です。
今後中国やインドからの移民によって、マレー系が過半数を占めるバランスが崩れた際は、国家内での民族間の対立が生じる恐れもあります。
また、公用語としてマレー語が広く使われていますが、近年では英語が共通語として使われている事実もあります。
他国からの文化や人口の更なる流入により、国家としてのバランスが崩れる恐れは、不動産投資におけるリスクにもなりかねず注意が必要です。
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まとめ
今回は、マレーシア不動産に投資するデメリットとして以下の4つをご紹介しました。
①需給バランスの維持に懸念がある
②国の規模が小さい
③土地購入に規制が入る可能性がある
④民族間の対立リスクがある
マレーシアの不動産を購入する際には、デメリットを理解した上で投資をするようにしましょう。
マレーシア国としての規模が限られているため、今後の伸びしろに対しては、どうしても疑問符がつけられることがよくあります。
ですが、日本人の移住先ランキングとして15年連続1位となるなど、日本人にとっての親和性も強い国です。
移住による不動産の需要は、今後底堅いことも予想されており、一概にデメリットだけを考えるのも良くない市況感になっています。
一方で、国内の民族間の対立や規制については、注視する必要があることも念頭に置くのが大切です。
以下の記事では、マレーシアの不動産投資におけるメリット並びに、東南アジアの中でも急激な成長を見せるフィリピンの不動産投資におけるメリット・デメリットを解説しています。
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マレーシアはもちろんですが、マレーシア以外にも魅力的な国はたくさんあります。
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少しでも、マレーシアを始めとする海外不動産投資の成功の手助けとなれば嬉しいです。
最後までお読みいただきありがとうございました。
