海外不動産に投資するデメリットは何か？｜5つのポイントを専門家が解説
Hiromu Fujimura
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「海外不動産に投資するデメリットは、どのようなことがある？」
「ハイリスクハイリターンと聞くけど、リスクについて勉強したい」
海外不動産投資を検討しているなら、事前にどのようなリスクがあるか知っておきたい方も多いのではないでしょうか。
この記事では、海外不動産に投資するデメリットはどのようなものがあるのか、不動産の専門家が詳しく解説します。
購入時や竣工までのリスク、竣工後の管理体制も合わせて5つのポイントに分け、実際にデータやグラフを交えながら考えていきましょう。
最後まで読むと、海外不動産に投資することにおけるデメリットについて把握できます。
これから海外不動産を始めたいという方は、是非お読みになってください。
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海外不動産に投資するデメリット
海外不動産に投資することで、どのようなデメリットがあるのでしょうか。
以下の5つのポイントに分けて解説していきます。
①地政学リスクがある
②自然災害リスクがある
③為替の変化がある
④竣工リスクがある
⑤管理体制に問題がある
では、一つずつ見ていきましょう。
①地政学リスクがある
海外不動産に投資する1つ目のデメリットは、地政学リスクがあることです。
地政学リスクと聞くと何を思い浮かべるでしょうか。
ロシア・ウクライナの戦争やミャンマー・中国・タイの国境での犯罪組織の活動など、最近でも色々な問題があります。
海外不動産の中でも、特に日本人に人気のある東南アジアの国々でも、ここ10年ほどで国ごとに様々な問題がありました。
タイ国内の政治不安とクーデターやフィリピンと中国の海域を巡る問題など、色々なリスクがあります。
これらのリスクを排除するためには何が必要でしょうか。
答えは、世界情勢に目を向けることです。
例えば、カンボジアは一党独裁体制で2023年には一党独裁で首相の座がフン・セン首相（当時）から息子のフン・マネット氏に移りました。
一時は、国民が混乱する予想もありましたが、結局スムーズに首相の座が継承され、地政学リスクになるような事件は起きませんでした。
このニュースにおいても、カンボジアの不動産に投資するなら欠かせないトピックになります。
将来的に、海外不動産投資を視野にいれるなら、所有希望先の国政・経済状況などは事前に下調べをしておきましょう。
②自然災害リスクがある
海外不動産投資を考えているなら、自然災害のリスクも頭に入れておく必要があります。
東南アジアの国々は自然災害のリスクが高く、例えばフィリピンは、台風や地震の被害が頻繁に起こる国です。
ですが、首都のマニラは地震や台風の被害は少なく、壊滅的な被害を受けることは滅多にありません。
一定のリスクは気にする必要がありますが、マニラへの投資は自然災害リスクが低いといえるでしょう。
では、自然災害リスクがない国はどこでしょうか。
例えば、カンボジアにおいては地震のプレートが国土の地盤に存在しません。
つまり、地震のリスクが一切ないのです。
カンボジアは地震のほか台風による被害もほとんど無いので、自然災害リスクを気にすることなく投資できる国であると言えるでしょう。
③為替の変化がある
海外不動産投資を検討するなら、為替の変化も注視しておきましょう。
以下は、2015年3月から10年間の米ドルと円の動きをチャートにしたものです。
アメリカドルと日本円を比較しても、ここ数年は円安の影響で海外旅行を控える人も増えているとのニュースもよく目にします。
海外旅行を控えるなら「海外に不動産を持つことも控えた方が良いのかな」と考える人も多いでしょう。
ですが、この先ずっと円安が続くとするならば、海外不動産を持つことによってリスクを分散できます。
たとえば2025年3月現在、150円前後で推移している為替が、今後3年間で200円前後まで円安方向に進行するとします。
そうなると、今は円高なのかもしれません。
実際に、そのように予想しているプロの経済アナリストも多くいます。
為替の変化によって、得するのか損するのかの問題は、海外不動産に投資するか否かを考える上でとても大切なことです。
これからを考えた上で、今が円高とするならば、むしろ海外不動産に投資する絶好の機会と言えます。
逆に5年前の為替のように、100ドル前後に推移していくとするならば、今は海外不動産に投資することは控えた方が良いでしょう。
為替の動きだけは、プロにも予想が難しいため、最新の情報をキャッチしつつ影響を注視しましょう。
④竣工リスクがある
海外不動産に投資する際も、竣工時のリスクはあります。
日本の不動産において、バブルの時代には竣工せずに廃墟となった物件も多くありました。
高値で原野を買わせるような「原野商法」という言葉も、当時は社会問題となりましたね。
海外不動産についても、同様のリスクがあると言えるでしょう。
例えば、カンボジアの不動産においても、首都のプノンペンですら廃墟となっている物件が多く、現地へ渡航するときは驚くことが多いです。
その中で、しっかりとした物件を見つけるためには、デベロッパーの信頼性や実績をしっかりと確認しましょう。
また、信頼できるエージェントに物件情報を貰うことも大切なポイントです。
弊社の取扱している物件で、今まで竣工しなかった物件はありません。
ですが、エージェントによっては竣工しない物件や大幅に竣工が遅れる物件を紹介しているケースも多く見受けられます。
竣工しない場合、物件に対して支払ったお金が帰ってくることもないケースがあり、大幅な損失を被るケースがあります。
このような事態を避けるためにも、信頼できるエージェントを経由して物件を購入するようにしましょう。
⑤管理体制に問題がある
今まで挙げてきたリスクを考慮して、海外不動産の物件を購入して無事に竣工の日を迎えたとします。
ですが、竣工後の管理体制に問題が生じるケースがあることも、想定しておきましょう。
例えば、管理会社が入居者の家賃を預かっていたはずが、自身の生活費に当てていた事例もあります。
更には空室と聞いていたのに、実は入居者がいて空室期間の家賃を管理会社が受け取っていたケースも見受けられました。
管理会社の機能も持つ有名なエージェントでも、認識違いや意思疎通ができない問題はあります。
管理体制の不備は、海外不動産では本当によくある話です。
デベロッパーの信頼性や実績を見るのと同様に、管理会社においても事前に確認しておきましょう。
繰り返しの助言にはなりますが、信頼できるエージェントから物件を購入することが大事です。
購入後の管理体制についても、不安があれば購入する前に尋ねてみると良いでしょう。
弊社では実務経験豊富なスタッフによる「国内不動産の売却」の海外富裕層・海外投資家への早期での高値売却を行っています。
国内不動産の売却に関する詳しい情報や、国内不動産の売却についてご不明点やご質問がありましたら、ホームページをご覧いただきお気軽にお問い合わせください。
また、海外不動産投資に関わる「無料の個別相談」を実施しています。
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まとめ
今回は、海外不動産に投資するデメリットとして以下の５つのポイントをご紹介しました。
①地政学リスクがある
②自然災害リスクがある
③為替の変化がある
④竣工リスクがある
⑤管理体制に問題がある
海外不動産においては、リスクが付き物です。
ハイリスク・ハイリターンと言われているのもよく分かります。
まずは、地政学的なリスクや自然災害のリスクを考慮して投資先の国やエリアを考えましょう。
その後、国ごとの為替の動きも注視していくと良いでしょう。
実際に物件の選定に入った際には、デベロッパーや管理会社の信頼性や実績をしっかりと調べましょう。
多くの人が失敗している海外不動産投資ですが、安定したインカムゲインや大きなキャピタルゲインを得られることができるのも事実です。
例えば、具体的な物件名でいうと、カンボジアのプノンペンの「J-Towerシリーズ」が挙げられます。
弊社でもJ-Towerシリーズはご紹介可能です。
J-Towerシリーズについて、詳しくは以下のページをご覧ください。
【カンボジア・プノンペン】J-Tower 3 South BKK1 Condo（ジェイタワー3）
海外不動産のデメリットを理解して、安心して投資できるようにしましょう。
今回の5つのポイントが、今後の皆さんの海外不動産投資ついて考えるきっかけとなれば幸いです。
国内不動産売却・海外不動産投資のご相談は、弊社までお問い合わせください。
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