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ベトナム不動産購入で物件価格以外にかかる費用

PropertyAccess Team |

この記事のポイント

  • 他の東南アジア諸国の大都市と比べると㎡あたり単価はまだまだ低め
  • ホーチミンやハノイといった大都市、もしくはダナンやニャチャンなどのビーチリゾートが人気
  • 不動産購入にはVAT(付加価値税)が課税され買い手持ち

ベトナムで不動産購入する際の注意点はこちらをご覧ください。


ベトナム不動産購入で物件以外にかかる費用


ベトナムの不動産価格

サヴィルズ*によると、ベトナムの不動産マーケットはオーストラリアやイギリスなどが7~10年であるのと比べると、平均5年程度のサイクルと短くなっています。これは、ベトナム政府が他国の政府と比べると、直接的な金融政策をとっているからです。

ベトナムの住宅物件マーケットはヨーロッパやアメリカと比べると透明性に欠けます。物件価格の統計が取れるのは大都市に限られます。

ホーチミンシティでは、2006年から2008年にかけて、アパート価格がうなぎ上りとなり、一方で2010年から2012年の世界的不景気で急落しました。2013年から2015年には、市場は安定し、成長期が始まりました。2016年の第3四半期には、都市部のアパートは前年同期比で5%値上がりしました。市場関係者は、ホーチミンシティおよびベトナム全般で物件価格は今後さらなる成長が見込まれるとしています。

 *サヴィルズ:ロンドン証券取引所に上場する総合不動産サービス会社



住宅価格変動(%、前年比)
Savills不動産価格インデックス
(ホーチミンシティ)(2009=100)

 (出所:Global Property Guide


ベトナムでの物件価格の概算は?

 ベトナムは、東南アジアでは9500万人を有する3番目に人口の多い国です。規制はいろいろとあるものの、外国人でも、町、都市、および様々な規模や好みによって、町、都市などを選べるということです。

投資家の多くはホーチミンシティ(サイゴン)もしくはハノイの物件を選びます。また、ニャチャンやダナンといったビーチに面した都市やリゾートを選ぶことが多いようです。

Numbeo**によると、ベトナム都市部の物件の平方メートルあたりの単価は、平均して約216,600円となっています。ホーチミンシティとハノイがその中でも高値で取引がされています。

**Numbeoとは、世界各国・各都市の物価に関する情報をシェア・比較できるオンラインデータベース

(単位:円、1ドン=0.0469円で換算)

都市名
郊外(平方メートルあたり)
都市部(平方メートルあたり)
ホーチミンシティ
84,600~159,700円
178,500~281,900円
ハノイ
75,200~26,900円
187,900~375,900円
ニャチャン
47,000~93,900円
100,000~360,000円
ダナン
56,300~70,400円
84,500~106,600円


■ホーチミンシティ

ホーチミンシティの中心地でも、超高級物件が平方メートルあたり3,000~5,000USドルの価格がつけられており、バンコクでは同等の物件が平方メートルあたり7,000~9,000USドル、香港の価格の5%であることを考えると、かなり低い位置にあります。

大都市のハイエンドアパートの年間賃料利回りは、現在7~8%となっており、香港、バンコクおよびシンガポールと比べると1.5~2.5%ほど高いということです。

コンドミニアム:
・4区: Colliersによると、2016年第3四半期は平方メートルあたり1,150USドル~2,600USドルの価格帯でした。
・ビンタイン区(Binh Thanh):価格帯は、1,100USドル~2,000USドル
・10区:新しくローンチしたHaDo Centrosaの平均提示価格は、平方メートルあたり1,700USドル
・その他の新築コンドミニアムのプロジェクトは、2区 (平方メートルあたり1,200USドル)、トゥ-ドゥック区(Thu Duc) (平方メートルあたり1,000USドル)、7区 (平方メートルあたり1,000USドル)、 8区 (平方メートルあたり900~950USドル)、およびタンフー区(Tan Phu) (平方メートルあたり940USドル)となっています。 

ヴィラおよびタウンハウス:
新築のヴィラ・タウンハウスの価格帯

物件名

タイプ
平方メートルあたりの平均価格(USドル)
Victoria Vinhomes Golden River
1区
ヴィラ
20,000
Jamona Golden Silk
7区
ヴィラおよびタウンハウス
2,500
Palm Residence,
9区
ヴィラおよびタウンハウス
1,500
Senturia Vuon Lai
12区
ヴィラ
1,400
Lavila
7区
ヴィラ
1,000
The Pegasuite
8区
タウンハウス
1,000


■ハノイ

Colliers International´s quarterly reportによると、ハノイでは、コウザイ区で最高価格をはじき出した一方で、トゥーリエム区およびロンビエン区では2016年第3四半期では、セカンダリーマーケットで強気な価格上昇を見せています。ハノイで新しくローンチされたヴィラおよびタウンハウスは、平方メートルあたり1,700USドル~9,000USドルの価格帯となっています。

・コウザイ区(Cau Giay): Vinhomes D’ Capitaleは、平方メートルあたりの提示価格としては最高の2,000USドルです。
・タンシュアン区(Thanh Xuan):2016年第3四半期には7件のプロジェクトがローンチしました。提示価格は平方メートルあたり1,000~1,600USドルです。
・その他、ホアイドゥック(Hoai Duc)(平方メートルあたり500USドル)、ハドン(Ha Dong)(平方メートルあたり600~1,200USドル)およびタインチ(Thanh Tri)(700USドル程度) は、新築プロジェクトの割には比較的低めの提示価格となっています。

 (データ参照元:Global Property Guide)

税金および費用

ベトナムにおいて不動産の移転をする場合、それにかかる費用は買い手負担となります。10%のVAT(付加価値税)に加え、登記費用が物件価格の0.5%かかります。また、家およびアパートのオーナーは0.03%~0.15%の土地税もあり、土地の面積によりその率は異なります。

種類
割合
負担者
VAT(付加価値税)
10%
買い手
所有権登記料
0.5%
買い手
土地税
0.03~0.15%
買い手
公証人費用
100万ドン + 10億ドンを超える物件価格の0.06% 
売り手


 ■物件取引にかかる費用

所有権証書の登記費用

登記費用は物件価格の0.5%程度です。

土地税

農業用地でない土地には、累進的な税率で土地税が課されます。課税額は、政府が5年ごとに発表する平方メートルあたりの地価と使用されている土地の面積で決定されます。

公証人費用

公証人にかかる費用は、物件価格の0.06%程度です。

資産評価額、または契約/取引価格
料金表(1件あたり)
5千万ドン未満
(~約248万円)
50,000ドン(約2,480円)
5千万~1億ドン万以下
(約248万円~496万円)
100,000ドン(約4,560円)
1億ドン超、10億ドン以下
(約496万円~4,960万円)
資産評価額、または契約/取引価額の0.1%
10億ドン超、30億ドン以下
(約4,960万円~1億4,880万円)
100万ドン(約49,600円)+資産評価額または契約/取引価格が10億ドン(約4,960万円)を超える部分の0.06%
30億ドン超、50億ドン以下
(約1億4,880万円~2億4,800万円)
220万ドン(約109,120円)+資産評価額または契約/取引価格が30億ドン(約1億4,880万円)を超える部分の0.05%
50億ドン超、100億ドン以下
(約2億4,800万円~約4億9,600万円)
320万ドン(約158,720円)+資産評価額または契約/取引価格が50億ドン(約2億4,800万円)を超える部分の0.04%
100億ドン超
(約4億9,600万円~)
520万ドン(約257,920円)+資産評価額または契約/取引価格が100億ドン(約4億9,600万円)を超える部分の0.03%(限度額1000万ドン(約496万円)/1件当たりとする)

(出所:Vietnam Law and Legal Forum magazine


(参考)デベロッパーからコンドミニアムを購入するときに支払うべき税および費用

すべての購入者(ベトナム人/外国人)は次の税金および費用を支払う必要があります。

・付加価値税(VAT): 10% (販売価格に含まれる)
・ピンクブック(所有権証書)申請のための登録費用(販売価格の0.5%)
・ピンクブック発行のための事務手数料(約3百万ドン(約14,000円)、プロジェクトによる)
・メンテナンス料2%(販売価格に含まれていない場合)

 

■維持費

修繕積立金
販売価格の2%アパートの共有部分の保守および大規模修理に充当されることになっています。販売価格の2%で、一括払いとなっています。

管理費

毎月住民から支払いがされ、コンドミニアムの運営と管理のために充当される管理費。これらには、エレベータの運用、警備サービス、ゴミ回収、ペストコントロール、清掃および造園サービス、および共有設備のメンテナンスなどが含まれます。毎月の支払い金額は、床面積に基づいて計算され、通常20~50USドル程度です。

光熱費

メッセンジャーが光熱費の請求書を毎月配達しに来ます。ベトナムドンの現金払い、銀行振り込みまたはそれぞれの事務所での支払いができます。TVやインターネットのサービスなどは前払いもできます。

個人所得税(賃料収入)

VAT5%および収入に対して5%の個人所得税が課されます。

事業ライセンス料

賃料収入が月額150万ドン(約74,400円)を超える場合、年間100万ドン(約49,600円)の事業ライセンスを支払う必要があります。

注:本文中の日本円表記は、執筆時点の為替(1ドン=0.0496円)で換算した参考値です。

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